Warunki zabudowy terenu

O wydanie warunków zabudowy terenu występujemy wówczas, gdy dla obszaru, na którym znajduje się interesująca nas nieruchomość, nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

O wydanie takiego dokumentu może wystąpić każda osoba, niezależnie od tego czy jest właścicielem nieruchomości, czy też nie. Istotne jest więc by o wydanie warunków zabudowy wystąpić zanim kupimy interesującą nas nieruchomość. Wówczas zyskujemy pewność, że możliwe będzie wybudowanie na niej zgodnie z prawem wybranego przez nas domu.

By wystąpić o ustalenie warunków zabudowy nie musimy posiadać projektu budowlanego, czy tez innej dokumentacji projektowo-technicznej.
Po decyzję o wydaniu warunków zabudowy występujemy do urzędu miasta lub gminy, gdyż wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od miejsca położenia danej nieruchomości.
Należy do niej dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków.

Aby złożyć wniosek we właściwym urzędzie potrzebna jest również kserokopia mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku mapy ewidencyjnej (skala 1:500 lub 1:1000) wraz z oznaczoną na niej nieruchomością, obejmująca swoim zakresem także przyległe do niej grunty. Mapy te są dostępne w wydziałach geodezji i kartografii starostwa powiatowego albo miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (w zależności od położenia terenu).

We wniosku o wydanie warunków należy zawrzeć planowane przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania i zabudowy, przewidywane zapotrzebowanie na energię, wodę, sposób odprowadzania ścieków. Informacje te mają charakter orientacyjny dla organu wydającego dokument, w ich oparciu organ właściwy ustala czy można budować na danej nieruchomości, ile powinna wynosić powierzchnia zabudowy, gdzie powinna znajdować się budowla (zazwyczaj na terenach słabo zurbanizowanych wyznacza się kilkumetrowy pas nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony drogi), jakie powinna spełniać warunki (dopuszczalny kąt nachylenia dachu, rodzaj pokrycia, rodzaj zastosowanych materiałów do budowy).
Decyzję tę wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta po jej uzgodnieniu z odpowiednimi organami w zakresie ochrony gruntów rolnych, leśnych, melioracji wodnych, do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską czy w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody.

Pozytywną decyzję uzyskamy jeśli zostaną spełnione następujące warunki (zawarte w art.61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. z późniejszymi zmianami):
• nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej,
• co najmniej jedna działka sąsiednia jest dostępna z tej samej drogi publicznej,
• działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na wydanie decyzji organ ma 2 miesiące, jeśli w ciągu 14 dni nie złożymy wniosku o odwołanie, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy staje się prawomocna.
W sytuacji, w której chcemy odwołać się od tej decyzji, musimy w ciągu 14 dni od daty jej otrzymania, złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeżeli decyzja samorządowego kolegium odwoławczego również okaże się dla nas niekorzystna, możemy w ciągu 30 dni od jej otrzymania złożyć odwołanie do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Postanowienie sądu jest prawomocne i ostateczne, od tej decyzji nie przysługuje prawo odwołania.

Decyzję o ustaleniu warunków zabudowy można przenieść na rzecz innej osoby, za zgodą wnioskodawcy, jeśli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.